卖二手房应采取怎样的定价方法

1、区域价格调查：
二手房定价的第一步是区域价格调查，在做价格评估时既要参考周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格，又要结合自己手中二手房的实际情况。可以通过询问同小区新迁入业主的购房单价、查看本小区二手房中介公司的成交记录及成交价格、网络发布出售二手房信息并虚拟一个临时价格来获取反馈信息等途径进行。
2、对房产进行价值评估：
通过了第一步区域价格调查后，下面要做的就是对手中自己的房产进行细致的价值评估，为将要出售的二手房确定一个合理的价位。了解手中的二手房相比于其他二手房产的优势在哪、劣势又有哪些，只有对自己的房产做到心中有数才能制定出一个准确的价位。
3、确定心理价格底线：
在了解了自己房产的价值之后就要确定心理价格底线了。在确定这个底线时首先要以自己的资金需要量（假设为将要升级房产）为依据，事先计算好新购入房产所需的资金量、首付比例、月供数额等金额。制定这个价格要时不能背离自己手中房产的实际价值，切不可将底线定得过高，造成二手房长期卖不出去的现象。
4、预留一定的砍价空间：
在确定了心理价格底线之后，卖方应该根据自己的实际情况为二手房价格预留一定的砍价空间，这也是为买方在购买你手中房产时寻求心理平衡的重要方法。具体方法是：如果急于出售房产的话，这个砍价空间应在心理价格底线上上浮3%到5%；而对于并不急于出售手中房产的卖家而言，砍价空间在心理价格底线上上浮5%到10%也是合理的。
二手房评估价是什么
1、在二手房评估环节，由银行认可的评估机构根据房龄、地段、房屋现状、房屋原价、装修情况、楼层户型等因素对二手房做出评估，得出的价格就是评估价。在这些因素中，房龄是影响评估价格最大的因素，房龄越大评估价就越低，如果房龄超过25或30年，银行直接会拒绝贷款。
2、根据购房者选择的贷款方式不同，评估价也有商业贷款评估、公积金贷款评估和组合贷款评估。评估类型的而不同，评估价格也会有所差异。如果是商业贷款，评估价一般能达到市场价的80％～90％，而公积金贷款的话评估价能达到80％～85％，组合贷款的评估价既可以用商业贷款评估也可以用公积金中心的评估，不必两次都做。


在制定二手房定价策略时，可以考虑以下方法：
1. 成本加价法：将房屋以及房屋内各设备的成本价格全部计算出来，然后在此基础上进行加价，作为房屋的出售价格。这种方法考虑到房屋的原始成本和装修费用，以及家具和电器的价值，但需要注意加价的合理性，不能加太多。
2. 非整数法：这是一种常见的定价策略，比如一盒方便面，4块一盒和三块九一盒会给人两种不同的印象，多数人都愿意买更便宜的那个，即使它只便宜一毛钱。使用非整数法会让购房者感觉取得了优惠。
3. 竞争定价法：考虑到房地产市场的竞争性，可以根据竞争对手的定价来制定自己的价格。如果我们的房屋在地理位置、房屋质量、装修和设施等方面与竞争对手相似，那么我们可以参考他们的价格来制定自己的价格。
4. 市场定价法：根据市场趋势和客户需求来制定价格。通过研究市场动态和竞争对手的定价，以及客户的购买意愿和预算，来制定一个合理的价格。
无论采用哪种方法，都需要考虑到房屋的地理位置、房龄、装修、设施、小区环境、周边环境等因素，以及市场供求关系和客户的需求。在制定价格策略时，需要灵活运用各种方法，以实现最佳的营销效果。

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